Débuter en investissement locatif immobilier

L’immobilier reste une valeur sûre et est même en tête de liste des contribuables qui veulent faire fructifier leurs capitaux en toute sécurité. Même si les risques sont moindres, la crise de logement et la crise économique actuelle oblige néanmoins à pre

L’immobilier reste une valeur sûre et est même en tête de liste des contribuables qui veulent faire fructifier leurs capitaux en toute sécurité. Même si les risques sont moindres, la crise de logement et la crise économique actuelle oblige néanmoins à prendre des précautions avant tout type d’acquisition immobilière dédiée à une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. La politique actuelle de l’État français quant à la promotion du secteur de l’immobilier, la capacité financière moyenne des ménages pour se financer un logement, les objectifs du développement durable pour le respect de l’environnement et le changement climatique, ainsi que l’entrée de nouveaux acteurs dans les métiers de l’immobilier peuvent compliquer les décisions d’achat. Mais est-il temps d’investir dans une maison ? Voici le guide simplifié pour tous.

I- Investissement locatif : Les critères pour investir dans l’immobilier locatif

Répondre à une demande de logement de plus en plus forte et percevoir un revenu complémentaire ou une plus-value à la vente forment l’essence de l’investissement locatif. Pour s’y accorder, ne négligez-pas ces quelques facteurs de base.

Que faut-il prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier ?

Que ce soit pour une diversification patrimoniale ou pour une préparation de la retraite ou encore pour une succession, nombreuses sont les raisons qui poussent un individu ou un groupe de personnes à investir dans l’immobilier locatif. Quoi qu’il en soit, le but principal d’un investissement immobilier est de faire fructifier son épargne  ou sa capitale pour en obtenir des bénéfices, les loyers. Pour percevoir un bon loyer en continu, il est important de prendre en compte certains points cruciaux quant au choix du bien, pour attirer les locataires. En premier, l’emplacement du bien doit profiter d’agréables et pratiques perspectives d’évolution urbaine. Dès le départ, privilégiez aussi les quartiers où la demande locative est forte. Pour une rentabilité maximale et facilement trouver un locataire, le bâtiment doit aussi bénéficier d’une qualité de conception soignée et être proche des structures nécessaires à une vie de famille pratique et épanouissante, telle que les établissements scolaires, les commerces, les équipements médicaux, les centres de loisirs et de sports … Ces critères sont également déterminants dans le cas où une revente est à envisager.

Les autres solutions pour devenir propriétaire

Pour acquérir un bien immobilier, vous pouvez emprunter à la banque, suivant quelques conditions. Si votre seuil d’endettement ne vous permet pas d’obtenir un accord de prêt pour le capital nécessaire, voici quelques solutions. En premier, il vous est possible d’effectuer un achat à plusieurs en formant une copropriété ou en achetant des parts immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI). Généralement, les banques sont plus motivées à accorder un crédit immobilier à une SCI. Non seulement, la SCI est avantageuse pour le financement d’un projet, mais elle présente également des intérêts fiscaux et permet d’éviter les pièges de l’indivision lors de la transmission d’héritage.

L’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en futur l’état d’achèvement) ou achat sur plan est la deuxième option qui vous permet d’alléger l’acquisition, car le règlement des paiements est échelonnée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, avant l'achat d’un appartement, il est important de vérifier les principaux éléments indispensables pour obtenir un logement convenable.

II- Que sont les revenus fonciers ?

Les loyers perçus via la location d’un bien immobilier forment les revenus fonciers. A cela s’ajoutent certains revenus exceptionnels, comme les subventions et les indemnités d’assurance perçues durant l’année d’imposition. Les revenus fonciers sont imposables et il est du devoir du propriétaire de les mentionner dans sa déclaration de revenus.

Notions de charges locatives

Pour alléger votre fiscalité, sachez que les charges immobilières locatives en sont déductibles. Elles incluent les dépenses d’entretien ou de réparation ou encore d’amélioration des locaux loués, les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires, les intérêts et frais de crédit, les frais achat immobilier, …

La déclaration foncière

Tous les contribuables se doivent de déclarer leurs revenus fonciers. Ainsi, les bénéfices entre les loyers perçus et les charges locatives sont soumis au barème progressif d’imposition, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, à un taux de 15,5 %. Pour les micros fonciers qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, mais sans déduction des charges. Pour information, cet avantage n’est pas cumulable avec certains dispositifs fiscaux : Malraux, Scellier intermédiaire, Besson, Borloo neuf, Robien, Besson. Les détenteurs de part SCI et FPI (fonds de placement immobilier) en sont aussi exclus.

III- L’investissement dans les logements neufs

Pour réduire le coût d’une acquisition immobilière, sachez que des dispositifs fiscaux permettent de profiter de réduction ou d’exonération d’impôts. Le droit à ces avantages est assujetti au type du bien acquis, à son emplacement, à son loyer et à d’autres facteurs que je vous invite à découvrir.

La défiscalisation Pinel, pour un achat dans le neuf

Motiver les investissements dans le parc immobilier neuf pour palier à la crise du logement, tel est le principal objectif de la loi Pinel qui prend ainsi la place de la loi Duflot. Plus souple, elle permet de bénéficier d’une réduction fiscale basée sur le coût du logement neuf. Pour en bénéficier, il faut construire ou acquérir un logement neuf d’ici le 31 décembre 2016 ! Bien entendu, le bien doit être destiné à une location nue, à usage d’habitation principale, pendant une durée modulable de 6 ou 9 ans, prolongeable à 12 ans. Ce que vous devez savoir concernant l’assurance immobilière c'est que cela ouvre droit à des taux de réduction fiscale respectifs de 12, 18 et 21 %, sur la base d’un investissement locatif maximal de 300 000 € par an, incluant les coûts d’éventuels travaux. Ce nouveau dispositif triennal permet de louer le bien à des proches, tant que ceux-ci sont membres d’un autre foyer fiscal. Il est aussi ouvert aux détenteurs de parts SCI et SCPI.

Les types de logements éligibles au dispositif Pinel

Les réductions d’impôts offertes par la loi Pinel sont étalées durant la durée de location (6 à 12 ans) du logement neuf acquis. Parmi les conditions, quant aux caractéristiques du bien, son emplacement dans les zones A bis, A ou B1 est à vérifier. Quant au bâti, ce dernier ne doit pas avoir été habité depuis son achèvement, datant de moins de 5 ans. En sont inclus, les acquisitions en VEFA, avec un achèvement maximal n’excédant pas 30 mois après l’obtention du permis de construire. Le dispositif concerne aussi les immeubles qui font l’objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation pour acquérir les mêmes caractéristiques techniques que les logements neufs, c’est-à-dire répondre aux exigences de la Règlementation Thermique RT 2012 ou du label BBC 2005. Des plafonds de loyers sont à respecter quant à la mise en location de ces biens.

La loi Censi Bouvard, comment en bénéficier ?

Selon la loi logement, les revenus fonciers du secteur de la location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) sont soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cas où le bien est loué en tant qu’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD), résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidence étudiante, hôtel de tourisme classé ou établissement de soins longue durée, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux offertes par le dispositif Censi Bouvard.

Pour en bénéficier, le logement acquis doit être neuf ou en l’état de futur achèvement et être destiné à la location meublée durant 9 ans. Il peut également s’agir d’une habitation achevée depuis au moins 15 ans, mais qui est réhabilitée et aménagée. Cet avantage fiscal réparti sur 9 années permet aux propriétaires fonciers d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du montant de leur investissement qui est plafonné à 300 000 € par an, soit une réduction fiscale maximale de 33 000 € répartie sur 9 ans.

IV- La gestion du bien

Même si vous avez fait une bonne affaire lors de votre acquisition, la gestion d’un bien immobilier locatif  nécessite quelques précautions pour ne pas subir des pertes.

Comment choisir ses locataires ?

Dans le cas où vous cherchez vous-même votre locataire (location directe), le plus important est de trouver un profil qui soit en mesure de régler le loyer mensuel sans difficulté. Il en va de votre sécurité financière, surtout si vous comptez sur vos revenus fonciers pour rembourser un crédit immobilier. Pour vous en assurer, vérifiez les justificatifs de revenus des candidats, tels que leurs fiches de paie des trois derniers mois et leurs derniers avis d’imposition. Pour exemple de marge sécuritaire, le profil idéal devrait avoir des revenus au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.

A la signature du bail, vous pouvez aussi demander le versement d’un dépôt de garantie qui n’excède par le montant du loyer mensuel. Cela permet de couvrir certaines charges restant dues aux locataires à l’expiration du bail.

Vérifiez aussi que votre locataire est cautionné par une banque ou un proche qui s’engage à payer le loyer et les charges, au cas où il rencontre des difficultés financières.

Le gestionnaire de bien : rôles et obligations

Un gestionnaire de biens prend en charge l’administration d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location. Son rôle principal est de gérer toutes les opérations se rapportant à l’immeuble et à sa location. Il doit donc s’occuper des contrats d’assurances et d’entretien du logement, des révisions et encaissements des loyers et charges, des éventuels litiges, de la rédaction et du renouvellement des baux, des questions juridiques et fiscales. Et bien entendu, il se charge aussi de trouver les locataires. Pour ces tâches, ce professionnel est rémunéré entre 6 à 11 % du loyer total annuel.

La garantie de loyers impayés

Avec un taux d’environ 3 à 5 % de vos revenus fonciers, une compagnie d’assurance prend en charge vos déficits dus aux impayés de loyer. Cela permet aussi d’obtenir une indemnité limitée à deux mois de loyer en cas de détérioration du logement due à sa mise en location. Les frais de contentieux sont aussi pris en charge. Pour les propriétaires-bailleurs, la loi logement de souscription à une garantie universelle des risques locatifs (GRL) est l’idéale, pour bénéficier d’un remboursement des impayés, limités à 70 000 € durant toute la durée du bail. Et en cas de dégâts manifestes au départ du locataire, une prime limitée à 7 700 € peut aussi être perçue.

La loi SRU

Un propriétaire est soumis à la loi SRU qui l’oblige à respecter certaines règles d’habitabilité et de mise en location. D'après la loi logement, le logement en question doit être clos, couvert, bien entretenu, solide, sécuritaire et ne présentant aucun risque néfaste pour la santé. Il doit aussi proposer un volume habitable d’au moins 20 m3 équipé d’installations électriques, sanitaires, de gaz et de chauffage, ainsi qu’une cuisine répondant aux normes minimales. En cas de non-respect de ces conditions, le locataire peut faire appel à la justice pour une mise en conformité ou pour demander une révision du loyer.

V- Comment financer un achat immobilier ?

Faire une acquisition immobilière nécessite un capital conséquent, surtout à l’heure actuelle où la crise économique et celle du logement est encore bien visible. Pour aider les particuliers, les banques et les organismes de prêt immobilier proposent de nombreuses offres de crédit. Vous pouvez également engager un courtier immobilier pour réaliser votre rachat de crédit. L’essentiel est donc d’obtenir un prêt et un taux avantageux.

L’apport personnel : quels avantages ?

Pour faciliter une demande de financement auprès des établissements bancaires et autres organismes de crédits, disposer d’un apport personnel provenant d’une épargne, d’un héritage, d’une donation ou d’une vente de biens… est conseillé. Non seulement, il permet d’obtenir un taux de crédit plus intéressant, mais il permet aussi de réduire la charge de remboursement et les frais d’acquisition.

Le PTZ

Le PTZ ou prêt à taux zéro est un crédit immobilier dédié aux ménages à revenus moyens qui cherche à financer l’achat d’un logement neuf ou ancien dans le but d’en faire une résidence principale. Le PTZ doit être associé à un autre prêt habitat et le demandeur ne doit pas avoir été propriétaire d’un logement durant les deux dernières années précédant la demande. Le montant du PTZ obtenu varie selon certains critères, comme les revenus du foyer, le nombre des personnes qui occuperont l’habitation, le coût de l’opération, la localisation du bien dans les zones Pinel… La durée du remboursement s’échelonne entre 12 à 25 ans, selon les ressources du ménage.

Les prêts aidés

Le Prêt Conventionné ou PC fait partie des prêts aidés. Sous-réserve de respecter des normes minimales d’habitabilité et de surface, ce crédit sans plafond de revenu permet de financer à 100 % l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien. Il y a aussi le PAS ou le prêt à l’accession social qui est soumis à des conditions de ressources et qui permet de profiter de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), ainsi que du Fond de Garantie à l’Accession Sociale. Le prêt épargne logement peut financer l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Fonctionnant dépendamment d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL), le capital du PAS varie selon le délai de remboursement et les intérêts acquis par l’épargne.

Quel financement pour les travaux ?

Pour le financement des travaux d’un bien loué ou destiné à la location, il faut penser au Prêt Conventionné. Non seulement, il permet d’acquérir un bien à réhabiliter ou à rénover, mais il permet aussi de financer l’agrandissement d’un logement. Combiné au PC (Prêt Conventionné), il est également possible d’effectuer des travaux d’aménagement dans un bien âgé de plus de 10 ans.

Les prêts bancaires classiques

Votre dossier de demande de crédit immobilier est évalué par les banques en fonction de vos revenus et de vos charges, ainsi que des futures obligations liées à votre acquisition. L’État oblige les banques à vous laisser un restant minimal à vivre et à appliquer un seuil d’endettement maximal de 30 % de vos revenus nets.

Les types de prêts bancaires varient suivant leurs modalités de remboursement et de déblocage de fonds. Avec les prêts à taux fixe, la date d’échéance et les mensualités sont connues dès la souscription du crédit et elles ne changent pas pendant toute la durée du prêt. Il y a aussi le crédit in fine qui a été spécialement créé pour les investissements locatifs. Il doit être associé à un compte épargne qui garantit le remboursement du capital au terme du contrat. Pour ce qui est des intérêts, ils peuvent être déduits des revenus fonciers ou encore d’un contrat d’assurance-vie. Et enfin le prêt à taux révisable peut s’adapter à l’évolution des taux de marché. Avec ce dernier, l’emprunteur peut jongler entre le taux fixe, le taux plafond et le taux plancher. Les prêts bancaires classiques sont accessibles à tous, mais les banques exigent souvent une garantie et une assurance pour être sûres d’être remboursées.

Dans le cas d’un refus de crédit par une banque, à cause d’un seuil d’endettement trop élevé, je vous conseille donc de négocier le délai de remboursement. Sachez qu’en convenant d’une échéance plus longue, le taux baisse automatiquement. Si vous avez d’autres crédits de consommation en cours de remboursement, une opération de rachat de crédit ou de lissage de prêt peut être envisagée. Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur logement, mais qui veulent vendre l’actuel pour en acheter un nouveau, le crédit relais se propose avec une échéance d’un an renouvelable, pour une durée maximale de 2 ans. Il est évalué par rapport à la valeur du bien que vous mettez à la vente, d’où la nécessité de faire appel à plusieurs experts pour en obtenir une estimation exacte.

Garanties et assurances des prêts bancaires

Les garanties de prêts immobiliers

Avant d’accorder un prêt pour des frais achat immobilier, les banques exigent souvent des garanties, afin de se prémunir contre d’éventuelles incapacités de remboursement. L’hypothèque conventionnelle permet de garantir tout type d’opération, comme les travaux, l’achat et la construction. Bien que l’emprunteur ait hypothéqué son bien, il peut quand même exercer certains droits sur celui-ci. Il y a aussi le Privilège de Prêteur sur Denier ou PPD qui est une garantie retenue uniquement lors d’un prêt destiné à l’achat d’un habitat neuf ou ancien. En aucun cas, il ne peut garantir un crédit pour travaux. Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le PPD est moins onéreux, car il est exonéré des frais hypothécaires comprenant les impôts et taxes, ainsi que les débours du notaire. La formule la plus souple est celle de la caution, dont la garantie est offerte par un organisme de cautionnement mutuel.

Une assurance pour votre crédit immobilier

Bien que non-obligatoire, la souscription à une assurance de crédit immobilier est généralement exigées par les organismes de prêts, pour couvrir les incapacités de remboursement en cas de décès/PTIA, invalidité et incapacité de travail, ainsi que perte d’emploi. Les assurances de groupe proposées par les banques sont souvent onéreuses. Pour faciliter l’accession aux prêts immobiliers, l’État a ainsi adopté la Délégation d’assurance, instituée par :

  • La loi Lagarde du 1er juillet 2010, qui permet de choisir une assurance autre que celle de votre banque de prêt.
  • La loi Hamon du 26 juillet 2014, qui permet de changer d’assureur dans un délai d’un an à compter de la date de signature du prêt.

VI- Guide pour bien revendre

Avant d’acheter un bien immobilier, il faut toujours garder à l’esprit qu’un jour ou l’autre, vous serez peut-être obligé de vendre. Ce jour venu, certaines caractéristiques que vous avez préalablement analysées les mesures pour le logement avant d’acquérir votre maison ou appartement vous avantageront en tant que vendeur. Voici quelques conseils de professionnels de vente immobilière.

Pour espérer une plus-value immobilière

Pour pouvoir revendre un bien immobilier dans les meilleures conditions et rapidement, une étude du marché local est nécessaire, pour obtenir une estimation juste de sa valeur actuelle. En effet, sachez que les acquéreurs recherchent toujours les bonnes affaires ! Et dans le cas où vous générez un bénéfice à la vente, il faudra aussi tenir compte de sa fiscalité.

Pour vendre votre patrimoine par vous-même, passez des petites annonces sur internet ou dans les journaux et dans les revues spécialisées de l’immobilier. Sinon, vous pouvez toujours compter sur la bonne vieille méthode du bouche-à-oreille. Vous aurez une longueur d’avance sur les autres vendeurs, car vos acquéreurs potentiels seront amenés à penser qu’ils sont en train d’effectuer une bonne affaire, vu qu’il n’y a pas d’intermédiaire. Ces méthodes sont également valables pour la mise en location directe.

Vous pouvez aussi faire appel à une agence immobilière pour vendre votre placement immobilier, via des mandats simples ou un mandat d’exclusivité. Cette méthode vous coûtera à partir de 6 % du prix de vente du bien, mais permet de gagner du temps si vous êtes pressé de vendre. Entre autres, les guide pour mieux acheter un logement sont disponibles sur les Internet et les divers forums en ligne.

Les certificats et diagnostics obligatoires

Pour vendre et engranger un maximum de bénéfices lors de la vente d’un bien immobilier, les performances techniques et caractéristiques de ce dernier doivent être conformes aux normes actuelles. Pour en témoigner, un propriétaire a pour obligation de fournir à l’acquéreur certains certificats de conformité. Il s’agit de résultats de diagnostics mesures pour le logement obligatoires à faire réaliser par des professionnels agréés. Ceux-ci portent généralement sur l’amiante, les installations de gaz, le réseau électrique, la distribution d’eau et la plomberie, le DPE ou diagnostic des performances énergétiques, ainsi que les termites, les risques naturels et technologiques. En l’absence de ces documents, une vente peut être annulée. Pour éviter des coûts de travaux supplémentaires ou risquer de vendre à la baisse, vérifiez ces points quand vous achetez un appartement ou une maison. A titre de rappel, les performances énergétiques actuelles doivent répondre à la Règlementation Thermique RT 2012 ou au label BBC 2005, tandis que l’habitabilité du logement est soumise à la loi SRU. Si vous hésitez sur quelques points, n'hésitez pas à consulter des  guide pour mieux acheter un logement.

La plus value imposable

Le bénéfice d’une vente immobilière ou plus-value est imposable. Dans le cadre de l’impôt sur le revenu pour les acquisitions réalisées depuis le 1er septembre 2013, aucun abattement n’est effectué si le vendeur n’est en possession du bien que depuis une durée inférieure ou égale à 5 ans. Au-delà de 6 années de propriété et jusqu’ à la 21ème année, un abattement de 6 % par an est prélevé sur votre plus-value. Il baisse à 4 % dès la 22ème année. Et dans le cadre des prélèvements sociaux, 1.65 % pour chaque année de propriété sont retenus dès la 6ème année jusqu’à la 21ème, 1.60 % durant la 22ème année et 9 % pour les années suivantes.


  
  

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