Mes placements vie: Le guide pour mieux acheter un logement

L’achat d’un logement est loin d’être une mince affaire. Il s’agit d’un investissement qui nécessite un budget colossal. C’est un tournant décisif dans un parcours de vie qu’il est important d’avancer avec prudence afin d’éviter les mauvaises surprises et

L’achat d’un logement est loin d’être une mince affaire. Il s’agit d’un investissement qui nécessite un budget colossal. C’est un tournant décisif dans un parcours de vie qu’il est important d’avancer avec prudence afin d’éviter les mauvaises surprises et d’investir dans les meilleurs conditions. Dans cette rubrique « mes placements vie », voici un petit guide qui vous sera utile dans le choix du logement convenable.

I- mes placements vie : Le projet d’acquisition

1-Evaluer sa capacité budgétaire

L’évaluation de sa capacité budgétaire est l’une des premières et plus grandes étapes qu’un investisseur immobilier se doit de réaliser avant de se lancer dans une acquisition.

Généralement, l’achat d’un logement requiert un financement auprès des établissements bancaires qui accordent des crédits immobiliers. Et avec l’aide de la banque, il est plutôt aisé d’effectuer une estimation précise du montant à emprunter, dépendant principalement de votre capacité de remboursement mensuel et de votre seuil d’endettement, fixé à 30 % du montant de vos revenus au maximum. Les 70 % restant doivent être en mesure d’assurer les dépenses quotidiennes de l’emprunteur. Aussi, il faut prendre en compte le taux d’intérêt du prêt et la durée du remboursement qui influencent sur le coût général de l’acquisition. Bien entendu, le prix d’achat doit être comptabilisé. Et il ne faudrait pas oublier les prix immobiliers, les frais liés à l’acquisition, dont les droits, les taxes dues au trésor public, le débours du notaire et la commission de l’agent immobilier. Pour l’acquisition d’un habitat ancien ou d’un terrain à bâtir, le montant de ces frais peut s’élever entre 6 à 8.5 % du coût de l’achat. Entre 2 à 3 % pour le neuf et 2 % supplémentaires dans le cas d’un crédit cautionné par une garantie réelle.

2-Comment chercher ?

Est-il temps le temps d’investir dans une maison ? Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier ou un investissement immobilier, ce ne sont pas les offres qui manquent. Il suffit de regarder aux bons endroits. Si vous avez du temps pour faire des recherches et que vous avez envie d’économiser sur les frais d’agence qui peuvent aller jusqu’à 6 % du coût du bien, la meilleure chose à faire est de consulter les annonces entre particuliers ou de demander les services d’un notaire. Toutefois, ce dernier peut demander des honoraires de négociations allant de 2.5 à 5 % du prix d’achat. Sinon, pour accélérer la vente, les connaissances des prix et du marché local d’une agence immobilière est un atout majeur. Il faudra juste privilégier celle qui se trouve à proximité du secteur géographique choisi pour investir.

3-Comment bien visiter ?

Maintenant que vous avez jeté votre dévolu sur un logement, une visite des lieux s’impose. Comme pour tout achat, il faut vérifier la marchandise pour ne pas se jeter tête baissée dans une acquisition à risques. Vous pouvez d’abord visiter les meilleur site immobilier qui affichent en détails les spécificités du logement.

Qu’importe l’usage de l’habitation, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, en premier lieu, il faut toujours prendre en compte l’emplacement. A commencer par le quartier qui doit être proche des établissements scolaires, des commerces et des infrastructures publiques, comme les services administratifs, les postes de police, les centres culturels et sportifs… Il faut aussi penser aux dessertes des axes routiers et des transports en commun, qui doivent être facilement joignables depuis l’adresse. Et pour votre bien-être personnel ou celui de votre locataire, évitez de choisir un quartier trop bruyant ou d’où émanent de fortes odeurs. Ensuite, il faudra penser à examiner la qualité de la construction et les mesures pour le logement, en tenant compte de sa taille, ainsi que du nombre et de la disposition des pièces. Pour le confort et pour éviter les soucis liés aux travaux de rénovation, ainsi qu’aux dépenses énergétiques, l’isolation thermique et acoustique, l’état de la toiture, le type de chauffage et de production d’eau chaude doivent être passés au peigne fin. Pour les résidences secondaires, il faudra particulièrement porter l’attention sur les proximités des services, des loisirs et des pôles touristiques, ainsi qu’à la qualité d’isolation thermique relative au climat de la région. En cas de copropriété, n’hésitez pas à contacter le syndicat des propriétaires et de lui demander les derniers comptes-rendus de l’assemblée quant aux éventuels travaux nécessaires. Comme conseil, profitez de la baisse des taux de crédit immobilier qui est excellente opportunité d’achat pour obtenir un meilleur logement.

4-Le compromis de vente

Il s’agit d’un engagement réciproque et irrévocable entre le vendeur et l’acheteur, que seules des conditions suspensives telles que le refus d’un crédit immobilier ou d’un permis de construire peuvent résilier. Il est à noter qu’après la signature d’un compromis de vente, les parties ont droit à 7 jours de rétractation. Il faut aussi préciser qu’avec la loi Carrez, le vendeur a pour obligation de préciser la surface exacte du bien immobilier mis en vente. Il doit préciser les détails dans le compromis de vente. En exemple, si une différence de 5 % est notée par rapport à la superficie réelle mentionnée, l’acquéreur peut intenter une action pour la réduction des prix dans un délai d’1 an à compter de la date de la signature de l’acte de vente. Le vendeur se doit également de fournir des diagnostics obligatoires qu’il a fait réaliser par une entreprise agréée et assurée. L’amiante, le gaz, l’électricité, le diagnostic de performance énergétique (DPE), le plomb, les risques naturels et technologiques, les termites… doivent être évalués dans un document à présenter à l’acquéreur.

II-mes placements vie: Guide pour acheter une résidence principale

Un logement est dit résidence principale lorsqu’il est occupé la majorité de l’année, soit plus de 6 mois, par son propriétaire ou son locataire.

1-Acquérir un logement ancien

Que vérifier ?

Lorsque l’on choisit d’acquérir un logement ancien, les vérifications techniques doivent être privilégiées, surtout lorsqu’il s’agit de charpentes, de structures, d’électricité et de plomberie ainsi que les attraits du placement financier dans l’immobilier ancien. Ce qui est loin d’être facile pour un novice dans le domaine, alors, la meilleure chose à faire est de faire appel aux services d’un professionnel du métier de l’immobilier ou de la construction. La charpente, les structures, le chauffage, la plomberie et la distribution électrique sont obligatoirement à vérifier. Une fois de plus, il est nécessaire de porter un regard attentif sur les comptes-rendus de l’association des copropriétaires en cas de copropriété. Cela permet d’anticiper d’éventuelles charges et travaux à effectuer.

Les étapes d’achat

En règle générale, l’achat d’un patrimoine immobilier doit passer par trois étapes : la signature du compromis de vente, l’inexistence de conditions suspensives et la réalisation de la vente par un acte notarié.

La signature du compromis de vente est un premier pas vers la réalisation de la vente. Pour prouver sa bonne foi, l’acheteur y est tenu de verser un acompte de 5 à 10 % du prix d’acquisition. Il est à souligner que ce premier versement peut être restitué à l’acquéreur s’il se rétracte légalement suivant les conditions suspensives de vente. Le vendeur se doit également de le rembourser s’il n’arrive pas à réaliser sa part d’obligations dans le délai prévu.

Les conditions suspensives peuvent être relatives à l’état hypothécaire du bien, aux droits de préemption de la commune, au non opposition à une déclaration de travaux, au refus d’un permis de construire ou d’octroi d’un prêt.

Quand les formalités qui suivent la signature du compromis de vente sont remplies, les deux parties peuvent signer l’acte de vente définitif auprès d’un notaire. La mission principale de ce dernier est de contrôler et de vérifier la régularité et la sincérité de la transaction. Avant le paraphe, il procèdera à la lecture totale de l’acte de vente en présence de l’acquéreur et du vendeur. Le solde du prix immobiliers ainsi que les frais du notaire et la remise des clés doivent être réglés au moment de la signature. L’acte notarié qui en découle constitue déjà un titre de propriété pour l’acquéreur.

2-La construction d’une maison ou l’achat sur plan

Le choix et la préparation du terrain

Pour construire une maison, il faut un terrain. Et si vous ne l’avez pas encore, il faudra en acheter, c’est la logique des choses. Donc, vous pouvez choisir d’acquérir un terrain en lotissement. En optant pour ce type de terrain, vous pourrez bénéficier des avantages que le lotisseur a pour obligation de vous offrir. Il s’agit bien sûr d’une garantie de viabilité, de constructibilité et de superficie. Vous pouvez également opter pour un terrain isolé ou en secteur diffus, dont l’avantage essentiel est de pouvoir accueillir n’importe quelle demeure à partir du moment où vous respectez les règles de construction en vigueur. Ces dernières sont définies par le plan local d’urbanisme ou par le code de l’urbanisme. Toutefois, il faut savoir que ce type de terrain n’est pas toujours raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité, de téléphone… et donc engage des frais supplémentaires surtout si c’est le cas d’un immobilier neuf.

Le contrat de construction

Pour construire votre nouveau logement, vous ou une entreprise doit se mettre à l’œuvre. Et puisqu’il s’agit de votre futur patrimoine, vous êtes le maitre d’ouvrage qui doit passer un accord avec le constructeur, en signant un contrat de construction. Généralement, ce dernier doit vous fournir les plans et doit s’engager à réaliser votre projet dans le respect des règles de l’urbanisme. Quant à vous, souscrivez un contrat d’assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux, pour vous couvrir des éventuels risques liés à la construction.

Le permis de construire

Demander un permis de construire n’est pas une option. C’est une obligation. Pour toute construction durable, il faut au préalable obtenir un permis de construire que seule la Mairie peut accorder. En fait, il s’agit d’une autorisation administrative valide sur un délai de deux ans. Une fois obtenue, elle doit être affichée à la municipalité et sur le lieu de la construction. Cela permettra à un tiers de prendre connaissance de vos intentions et de disposer d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation s’il a une objection à faire concernant le chantier. En déposant votre demande de permis auprès de la Commune, vous disposez d’une période de latence de deux à trois mois pour modifier votre dossier en cas d’éventuels changements. Ce lap de temps dépassé, il n’y a plus de changement possible. Pour compléter votre dossier, vous avez un mois à partir de votre date de dépôt pour les fournir en totalité.

A l’achèvement des travaux

Une fois la réalisation du projet terminé et la livraison effectuée, le propriétaire a encore l’obligation de faire une déclaration auprès de la Mairie. En adressant une lettre recommandée au Maire de la Commune, il atteste l’achèvement des travaux et se porte garant de leurs conformités. Par la même occasion, il doit fournir un diagnostic des performances énergétiques proposées par son bien. Bien entendu, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois extensibles jusqu’à 5 mois pour tout vérifier et faire un constat de non-conformité. Dans le cas contraire, elle doit fournir une certification.

3-L’achat d’un appartement

Le rôle du promoteur

Le promoteur est la personne qui a pour mission de réaliser les travaux de construction. En mettant le projet sous sa responsabilité, le propriétaire s’exempt de toutes les démarches techniques, financières et administratives. Ainsi, tout sera pris en charge par ce partenaire essentiel qui a pour obligation de réaliser le bâtiment au prix et à la date convenus.

L’étape de réservation

D’ordre général, l’achat dans le neuf se réalise dans le cadre d’une vente en l’état futur achèvement (VEFA) où l’habitat est vendu d’après une présentation détaillée sur plan avant sa construction. Pour le réserver, il est de rigueur d’effectuer un acompte (dépôt de garantie) de 5 % du coût total lors de la signature du contrat de réservation. Ce versement préliminaire peut être réduit à 2 % si le délai de la réalisation de la vente est compris entre un à deux ans. D’après le code de la construction et de l’habitation, la vente en VEFA est soumise à des règles spécifiques permettant d’échelonner le versement du prix selon l’achèvement des travaux. Donc, dès la réalisation des fondations, une provision de 35 % comprenant le dépôt de garantie doit être versée. 35 %, une fois la toiture posée, 25 % à l’achèvement de l’édifice et 5 % à la remise des clés. Il est à préciser que ces 5 % peuvent être consigné en cas de non-conformité de la construction.

4-Quelques notions fiscales

En investissement immobilier, il est plus que nécessaire d’avoir quelques notions fiscales pour ne pas être dans le flou total. Il faut par exemple :

  • prendre connaissance des taxes d’habitation sur les locaux affectés à l’occupant.
  • Avoir une conception précise sur l’exonération et le plafonnement concernant l’habitation principale des personnes âgées, invalides et de conditions modestes.
  • Connaître les éventuelles majorations de 20 % sur décision municipale concernant les résidences secondaires, le délai de réclamation…

Les taxes foncières attribuées aux propriétés bâties et non bâties, ainsi qu’aux propriétaires aussi doivent être prises en considération sans oublier les deux ans d’exonération pour les immobilier neuf à usage de résidence principale ou secondaire, occupés ou non par leurs propriétaires. Si vous investissez dans la région Île-de-France, une redevance télévision, ainsi qu’à une taxe spéciale destinée à financer le réseau de transport public vous sont dues.

II- mes placements vie : Conseils pour réaliser un investissement locatif

En plus de pouvoir se constituer un patrimoine, acheter une maison, un appartement ou même un immeuble promet aussi de bénéficier d’un revenu complémentaire. Investir dans l’immobilier permet de percevoir des loyers, dits revenus fonciers. A la revente d’un bien immobilier, une plus value conséquente peut également être dégagée, suivant l’état global du marché et les caractéristiques du bien vendu. Pour éviter les pertes financières, certaines précautions sont ainsi nécessaires.

1-Qu’est-ce qu’un investissement locatif sûr ?

Pour éviter les pertes lors d’un investissement locatif, il est nécessaire de prendre quelques précautions dès l’achat. Ainsi, une étude de marché quant à l’emplacement du logement est incontournable. Les astuces pour réussir à investir dans l’immobilier indiquent surtout dans les localités à forte demande locative où les loyers sont rentables, tout en profitant de projets d’aménagement urbain d’envergure. Les activités économiques, les bassins d’emploi, l’attractivité universitaire et les équipements du quartier, ainsi que ses dessertes routières et en transport en commun, sont aussi à prendre en compte pour espérer une hausse générale du prix de l’immobilier dans la localité.

Un logement ayant des caractéristiques de qualité est également mieux quotté. En plus de bonnes qualités de construction, y sont aussi inclus les prestations techniques et environnementales (label BBC et Règlementation Thermique), ainsi que les services qui peuvent être dédiés aux occupants (buanderie, conciergerie, gardiennage, entretien des parcs paysagers, …etc).

Des plateformes de simulation d’investissement vous permettent de vérifier prudemment les bénéfices escomptés, en tenant compte de votre capacité d’endettement, de votre éventuel apport personnel et de votre fiscalité.

2-Zoom sur les revenus fonciers

Les loyers que vous percevez grâce à un investissement locatif nu doivent être déclarés, car ils sont imposables. Certaines charges non-dues aux locataires sont cependant déductibles des impôts :

  • Les frais d’entretien et de réparation vers l’état initial du bien.
  • Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction, pour améliorer les habitations.
  • Les charges de copropriété.
  • Les intérêts et frais d’emprunts liés à l’acquisition, la construction et la réalisation de travaux.
  • Les frais de gérance et de services (concierge, gardien).
  • Les primes d’assurance.
  • Les impôts fonciers.

Les logements neufs ou assimilés

Le dispositif Pinel, en remplacement de la loi Duflot, favorise les logements sociaux, grâce à des réductions d’impôt sur le revenu, sur :

  • les acquisitions et constructions, datant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, données en location nue à titre de résidence principale durant une durée allant de 6 à 12 ans.
  • l’achat de parts immobilières locatives via une SCI.

Par exemple, 18% de réduction d’impôt sont prévus pour un engagement de location de 9 ans, et 21% pour 12 ans. Des plafonds de loyers sont aussi à respecter pour être éligible à ces avantages fiscaux.

Les logements meublés

Les revenus fonciers de ces logements, catégorisés dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sont soumis au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou au statut LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel), qui permet déduire les éventuels déficits du revenu annuel des impôts. Les revenus fonciers inférieurs ou égale à 36 000 € HT par an relèvent du régime micro-BIC et bénéficient d’un abattement fiscal de 50% des recettes.

Dans le cadre du statut LMNP, des réductions d’impôt sont prévues par la loi Censi-Bouvard. En sont concernées, les résidences EHPAD pour l’hébergement des personnes âgées dépendantes, les résidences pour personnes handicapées ou âgées, les résidences étudiantes ou de tourisme classées, ainsi que les établissements de soins de longue durée. Neuf, en état de futur achèvement ou ancien rénové, ces logements doivent être loués durant au moins 9 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement plafonné à 300 000 €.

4-La gestion du bien

Afin de prévenir les pertes financières et les litiges juridiques, lors de la gestion directe d’un bien, les risques d’impayés peuvent être réduites ou évitées via :

  • une demande de dépôt de garantie au locataire, soit un mois de loyer sans les charges.
  • la caution d’une tierce personne ayant des garanties ou d’une banque.
  • un choix méticuleux de vos locataires et qu’ils se souscrivent à une assurance habitation avant la signature du bail.

Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un administrateur ou gestionnaire de biens. Par mandat exclusif, et rémunéré entre 6 à 11% des loyers généraux, ce dernier se charge de :

  • rechercher les locataires, rédiger les baux.
  • encaisser et réviser les loyers, ainsi que les charges.
  • trouver les contrats d’entretien, d’assurance loyers impayés et de garantie universelle des risques locatifs (GRL).
  • gérer les contentieux.

5-Revente immobilière et recherche de plus-value

Un notaire, un expert ou un agent immobilier peut vous proposer un Guide investissement immobilier, il peut aussi vous aider à évaluer justement la valeur de votre bien, pour le revendre rapidement au bon prix par rapport au marché. Si vous avez une bonne marge de temps pour la vente, vous pouvez opter pour une vente directe de particulier à particulier, par le bouche-à-oreille ou par le biais des meilleur site immobilier, et percevoir l’ensemble des bénéfices, déduits des charges fiscales.

Passer par un agent immobilier, par mandat simple ou par mandat d’exclusivité, permet de multiplier les offres d’achat et d’accélérer la vente. En ce chargeant de la publicité, des visites, des estimations et vérifications, du descriptif, des annonces et des procédures administratives, ce professionnel touche une commission fixée dans le mandat de vente et mentionnée dans le contrat de vente, allant de 4 à 8% du montant de la transaction.

Pour faire émerger une plus-value, toutes les caractéristiques du bien immobilier doivent avoir été contrôlées et évaluées avant son achat, incluant son emplacement, ainsi que ses prestations techniques et environnementales. Et surtout, ne pas l’avoir acheté plus cher que le prix moyen du marché local !


  
  

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