Prêt immobilier, comment choisir ?

Lorsque l’on s’apprête à s’étoffer en patrimoine immobilier, la question du financement vient toujours en premier plan. Que ce soit pour l’achat d’un terrain, d’un logement neuf ou ancien, voire la construction d’une maison, le calcul du budget à allouer

Lorsque l’on s’apprête à s’étoffer en patrimoine immobilier, la question du financement vient toujours en premier plan. Que ce soit pour l’achat d’un terrain, d’un logement neuf ou ancien, voire la construction d’une maison, le calcul du budget à allouer vient freiner le projet. L’unique solution est alors de se tourner vers les prêt immobilier octroyés par les banques ou par d’autres types d’organismes prêteurs. La pluralité des offres et leurs variances mènent cependant dans un véritable labyrinthe, que des conseils s’imposent pour ne pas contracter un crédit immobilier, une opportunité d’achat désavantageux pour son portefeuille. Aussi, abordons les questions cruciales qui méritent d’être répondues, afin de pouvoir devenir propriétaire facilement, grâce à un crédit immobilier.

I-Préparation d’une demande de prêt immobilier

De nombreuses demandes de crédits immobiliers sont refusées par les banques. En effet, l’octroi de tels capitaux n’est pas automatique. Il est conditionné par plusieurs facteurs, dont : votre capacité de remboursement, vos possibilités de garanties ou de cautionnement et le niveau de couverture de votre assurance de prêt immobilier.

Évaluation de sa capacité de remboursement

Avant de faire telle ou telle demande de crédit pour un prix immobiliers, il est primordial de s’assurer que l’on dispose bien des ressources ou des revenues suffisants, afin de pouvoir effectuer le remboursement dans les temps. Le mieux est de disposer d’un revenu régulier, que vous soyez en CDI ou intérimaire. C’est la première et principale condition pour votre demande soit acceptée par les banques. Pour vous en assurer, baser vos calculs sur vos revenus mensuels fixes, incluant ceux de vos conjoints. Pour estimer ce que vous pouvez rembourser par mois, il vous faut en déduire vos charges fixes, comme votre loyer actuel, vos factures énergétiques, vos charges fiscales et vos éventuels remboursements en cours, un restant à vivre suffisant, ainsi qu’une petite économie pour faire face aux imprévus. Pour avoir un repère par rapport au restant à vivre dont vous avez besoin, notez qu’une personne a besoin au minimum de 500 €, qu’une personne avec un enfant ou un couple a besoin de 700 € et que 1000 € sont nécessaires à un couple ayant deux enfants. En déduisant ces charges, dites « incompressibles » des revenus mensuels de votre ménage, le reste correspond à votre capacité de remboursement.

Lors de l’étude votre dossier de demande de prêt immobilier, les banques vérifient ainsi que l’ensemble de la mensualité de remboursement du prêt n’excède pas le tiers de vos revenus. Pour faciliter votre estimation, je vous conseille d’utiliser les simulateurs disponibles en ligne sur les sites des banques et des organismes prêteurs. Vous pouvez aussi présenter votre projet à un conseiller financier qui va étudier sa viabilité et vous aider à constituer votre dossier de demande de crédit.

Enquête sur le coût d’un achat immobilier

Si vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier, sachez que le coût total de la transaction ne se limite pas au coût du prêt immobilier. Vous devrez également y inclure d’autres frais, comme : les frais d’agence immobilière, les débours du notaire, les frais de garantie, les acomptes et les divers frais liés à l’emprunt.

Les frais d’agence immobilière

Ils correspondent à la commission que vous devez régler à l’agence par l’intermédiaire de laquelle vous avez conclu votre transaction. Cette commission varie de 3 à 10 %, mais elle est déjà incluse dans le prix de vente affichée. Dans le cas où vous êtes passé par un notaire, le montant de cette commission est indépendante des débours de ce dernier et est déjà fixé par l’État à 5 % d’un prix de vente allant jusqu’à 45 735 € et à 2,5 % au-delà.

L’acompte

Il est à verser à l’agence immobilière sous la forme d’un chèque que le notaire va encaisser sur un compte séquestre, lors de la signature de la promesse de vente. Négociable, son montant varie de 5 à 10 % du prix du bien, mais peut être récupéré si la transaction est avortée pour cause de refus de prêt immobilier ou si vous changez d’avis durant les 7 jours de délai de rétractation légale.

Les frais ou débours de notaire

Appelés aussi frais de mutation, ils incluent la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement et les taxes dus au Trésor Public. Vous pouvez les réduire via la mention « les honoraires d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur », dans le mandat de vente. Ainsi, ils ne seront pas inclus dans le prix du bien et seront exemptés de frais de notaire.

Une autre astuce, vous pouvez aussi décompter le prix d’une cuisine meublée sur le prix du bien, pour réduire le montant de ce dernier et les frais du notaire dans le même temps.

Les frais de garantie

Vous avez le choix entre différentes formes de garanties de prêt immobilier : la caution, l’hypothèque et l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD).

-La caution consiste à cotiser auprès d’un établissement qui va se porter garant de votre prêt. En moyenne, cette cotisation coûte 2 % du montant du prêt et est à payer au déblocage du capital. Son avantage ? A la fin du remboursement, une partie de la caution peut être récupérée, sous condition d’une mention dans le contrat d’adhésion à la garantie. Comme il est possible de ne pas se voir accorder une caution, vous pouvez vous orienter vers l’hypothèque.

-L’hypothèque garantie à la banque de récupérer le montant du prêt via la saisie et la revente du bien, dans le cas où vous êtes dans l’incapacité de continuer le remboursement. Sa mise en place coûte environ 2 % du prêt et implique de faire appel aux services d’un notaire.

-L’IPPD suit le même principe que l’hypothèque, mais est moins chère. Cependant, elle ne s’applique que pour l’acquisition d’un bien dans le parc ancien.

Les frais liés à l’emprunt

Ce sont surtout les intérêts mensuels du prêt immobilier que vous accorde la banque. Ces derniers s’élèvent au fur et à mesure que la durée du remboursement s’allonge. Mais il faut également y inclure les frais de dossier qui coûtent 1 % du montant du crédit, ainsi que le coût de l’assurance emprunteur qui varie en fonction du niveau de couverture exigé par la banque.

Trouver un bien et négocier le prix

Moins le montant du prêt immobilier que vous demandez est élevé, plus il aura des chances d’être accordé. Pour le réduire, trouvez un bien dont le prix est moins élevé que le marché moyen. L’achat entre particuliers vous permet de mieux négocier le prix de vente. Privilégiez ainsi les meilleur site immobilier, les journaux et le bouche-à-oreille. Pour négocier le prix, visitez et notez tous les détails de la maison ou de l’appartement. Certaines non-conformité et nécessité de travaux vous permettront d’obtenir des rabais conséquents. Vous pouvez ainsi vous référer à certains critères pour mieux évaluer la valeur du bien par rapport au prix du marché local : localisation, surface exacte, certificat de diagnostic, état général du bâti et des équipements, montant des charges et des taxes, état des risques naturels et technologiques.

S’informer quant à la situation du vendeur est également une astuce de professionnel pour acquérir un bien en-dessous de sa valeur réelle. L’empressement du vendeur et l’ancienneté de l’annonce sont parmi les indices à ne pas laisser passer.

II-Faciliter une demande de crédit immobilier

En plus de présenter une capacité de remboursement suffisante, d’autres astuces permettent aussi d’obtenir un accord de prêt immobilier rapidement, en jouant sur les rouages même du crédit immobilier. D’où l’importance d’en connaître les principes fondamentaux.

Principes généraux du crédit immobilier

Un crédit immobilier est un capital qui vous est avancé par une banque ou un organisme prêteur. Contrairement à un don, il doit donc est remboursé au bout d’un délai préalablement fixé dans le contrat de prêt que vous avez signé. Le capital peut être remboursé mensuellement par petites tranches, dans le cas d’un crédit classique, mais il peut être également remboursé au terme du délai de l’emprunt, dans le cas d’un type de crédit in fine. Dans le cadre du service bancaire cependant, vous avez obligation de payer les intérêts dudit prêt à chaque mois. Pour des raisons d’ordre marketing, sachez néanmoins que certaines banques permettent de décaler le paiement de ces mensualités sur une durée de 1 à 6 mois, selon votre capacité de négociation.

La comparaison des offres de prêt

Avant de signer une quelconque offre de prêt immobilier, je vous conseille d’en comparer le maximum possible. Voici les principaux critères de comparaison à considérer :

-Le taux d’intérêt ou taux débiteur : présente le montant des intérêts du prêt, sans inclure les frais annexes.

-Le TEG ou taux effectif global : inclue tous les autres frais annexes annuels du prêt, comme ceux des dossiers, de la garantie et de l’assurance, en plus du taux d’intérêt. Il facilite considérablement la comparaison et est obligatoirement affiché par les banques d’après la législation en vigueur.

-Le coût total du crédit : est le montant général des intérêts, des frais d’assurance et de dossiers.

Quel type de crédit immobilier choisir ?

Opter pour le bon type de crédit immobilier permet aussi de se prémunir contre les éventuelles incapacités de remboursement. Certains types de prêt sont donc plus facilement octroyés par les banques.

Les prêts à taux fixe

Ce type de prêt se caractérise par un taux d’intérêt « fixe », tout au long du remboursement. Modulables ou constantes, les mensualités bénéficient d’une certaine souplesse, mais dont les limites sont prédéterminées dans le contrat.

Les prêts à taux révisables

Pour ces types de prêts, le taux défini au départ n’est valable que durant une certaine période. Ainsi, s’ils sont 1 % moins chers que les crédits à taux fixe à la signature du contrat, ils peuvent être révisés à la baisse ou plus fréquemment à la hausse, en fonction de la situation économique. Je vous conseille d’opter pour les prêts immobiliers à taux révisables sécurisés, capé ou plafonné, afin d’être protégés contre les trop fortes hausses des taux, qui vont alors surtout jouer sur l’allongement de la durée du remboursement. Un taux révisable de 2 % capé + ou moins 2 limite ainsi la valeur du prêt à 4 %.

L’apport personnel

Présenter un apport personnel pour compléter la valeur du crédit que vous alloue la banque, afin d’acquérir un bien démontre votre capacité d’épargne. En gagnant la confiance de la banque, vous facilitez l’accord de votre crédit. Ces économies permettent en premier lieu de réduire le montant de l’emprunt et ses frais dans le même temps. Elles vous avantagent aussi lors de la négociation des conditions du prêt immobilier. Sachez alors qu’un prêt épargne logement (PEL) peut être considéré comme étant un apport personnel.

Pour repère, un apport valant 10 % du prix du bien vous permet de couvrir les frais du notaire et des garanties.

Dans le cas où vous ne disposez pas d’apport personnel pour faciliter l’accord du crédit immobilier, vous pouvez vous orienter vers les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro plus (PTZ +).

L’assurance du crédit immobilier

Pour être certaine de recouvrer le capital qu’elle vous octroie, la banque préconise la souscription à une assurance qui garantie du prêt immobilier. Officieusement obligatoire, cette démarche n’est pas exigée par la loi, mais permet surtout de palier aux éventuelles incapacités de remboursement.

Les banques proposent elles-mêmes des assurances de groupe, mais dont les coûts peuvent être très lourds. Le coût total d’une assurance peut alors facilement atteindre le tiers du montant emprunté. D’un autre côté, certains assureurs externes affichent des taux d’assurance bien plus avantageux. Sachez alors que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance de votre banque prêteuse, grâce à la possibilité de délégation d’assurance offerte par la loi Hamon, en vigueur depuis le mois de janvier 2015. Eh oui ! Maintenant, vous pouvez en choisir une autre. Et pour ceux qui y ont déjà souscrit, la loi Macron permet de résilier légalement et sans pénalité ladite assurance de groupe, pour en signer une plus économique ou plus avantageuse. Néanmoins, l’assurance externe que vous présentez à la banque pour couvrir votre crédit immobilier doit présenter des garanties similaires à celles de la banque de prêt pour que cette dernière l’approuve. Pour faciliter la recherche d’une assurance non bancaire, ces besoins en couverture de prêt sont listés dans la fiche standardisée d’information que doit obligatoirement vous remettre la banque.

Les niveaux de couverture de l’assurance

En général, une assurance de crédit immobilier doit inclure :

-Une garantie Décès de la personne signataire du prêt. Généralement, cette couverture est limitée par l’âge, à partir de 85 ans par exemple.

-Une garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), dans le cas où l’assuré se retrouve privé de la possibilité de travailler et nécessite de l’aide pour réaliser les actes inhérentes à la vie quotidienne. Elle peut aussi être nulle au-delà d’un certain âge.

-Une garantie Incapacité Temporaire Totale (ITT), pour les cas où l’intéressé devient incapable, durant une période médicalement prouvée, d’exercer une activité professionnelle.

Les prises en charge

Selon le type et les conditions stipulées dans le contrat d’assurance, les prises en charge offertes varient en fonction de la part du capital couvert (une partie ou la totalité est couverte), de la durée de prise en charge et du nombre de sinistres similaires couverts, dans le cas d’accidents de travail successifs par exemple. Sachez aussi que les prises en charge offertes par les assurances ne se déclenchent qu’après un délai de franchise, variant selon les types de couvertures et les assureurs.

 

La garantie du prêt immobilier

Pour se protéger, une banque ou un organisme de demande de prêt immobilier demande normalement une garantie. Vous avez le choix entre la caution d’un établissement spécialisé ou d’un proche, l’hypothèque et enfin, l’inscription en privilège de prêteur de deniers pour les logements anciens. En l’absence d’une garantie, votre demande de prêt pourrait n’avoir aucune chance d’être accordée.

III-Type de projets et crédits immobiliers

Suivant l’état de vos revenus et du type de votre projet immobilier, certains types de crédits immobiliers vous seront plus avantageux.

Le Prêt à taux Zéro Plus (PTZ +)

En vigueur depuis le 01 juillet 2012, le PTZ+ se propose à 136 420 € au maximum et permet aux primo accédants de financer leur résidence principale. Vous pouvez ainsi en bénéficier sous conditions de ressources et de composition de votre foyer, pour réussir à investir dans l’immobilier neuf ou à acquérir un logement ancien, ainsi que pour la construction d’un logement. Il ne comporte aucun frais de dossier et est exempté d’intérêt.

Le prêt Crédicil FASTT

Sous condition de ressources, il est dédié à l’achat d’un premier logement et bénéficie d’un taux de 2,25 %, en étant remboursable au plus tard sur 10 ans. Il permet ainsi de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, ainsi que d’un terrain prévu pour la construction d’une maison dans les 4 ans au plus tard.

Le prêt action logement ou ancien prêt 1 %

C’est un prêt complémentaire au taux de 0 à 2 %, dédié aux salariés primo-accédants et qui est limité à 17 600 €, remboursable sur 20 ans maximum. Il peut être utilisé pour acheter un logement neuf ou ancien, réaliser des travaux sur un logement âgé de plus de 15 ans ou acheter un terrain pour construire une maison.

Le Prêt Epargne Logement (PEL)

Grâce à un Plan Epargne Logement de 4 ans, vous pouvez bénéficier de ce prêt pour acquérir une résidence principale ou secondaire. Remboursable sur 15 ans au même taux que votre PEL, son montant est limité à 92 000 €. Il peut servir pour tout type d’acquisition, voire pour réaliser des travaux d’amélioration, de remise en état ou de rénovation énergétique.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Sous condition de ressources, de composition du foyer et de lieu, ce prêt permet de financer uniquement une résidence principale. Remboursable sur une durée de 5 à 30 ans, il peut financer tout type de projet immobilier. De plus, les frais de dossier sont limités à 500 € et permet de bénéficier d’une Aide Personnalisée au Logement (APL).

Le Prêt Conventionné (PC)

Sans condition de ressources, il permet de financer tout projet concernant une résidence principale et est remboursable dans un délai de 5 à 35 ans. Il permet aussi de bénéficier d’une APL.

IV-Prêt immobilier : Les risques pour l’emprunteur immobilier

Malgré certaines précautions déjà prises quant au choix et à la signature d’un crédit immobilier, des imprévus peuvent toutefois survenir.

Le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)

Dans le cas, d’une éventuelle incapacité de remboursement ne pouvant être couverte par une assurance ou insuffisamment couverte par les garanties (caution, hypothèque et inscription au privilège de prêteurs de deniers), ou en cas de surendettement, vous serez inscrit dans le FICP durant une période de 5 ans. Les banques et les organismes de prêt immobilier consultent ce fichier géré par la Banque de France pour s’assurer de votre solvabilité. L’inscription a lieu pour :

-le non paiement consécutif de deux mensualités.

-la mise en demeure ou la demande de régularisation sans réponse d’un découvert ou d’un remboursement dans les 60 jours, pour un montant supérieur ou égale à 500 €.

Pour être exclus de ce fichier avant la limite des 5 ans, régularisez votre situation auprès de la banque concernée. Pour tous renseignements, il est suggéré de consulter des un guide pour mieux acheter un logement.

Solutions en cas de difficulté de remboursement

Pour ne pas être pénalisé par un défaut de remboursement, je vous conseille :

-d’informer la banque de vos difficultés financières passagères avant tout incident transactionnel, et surtout avant l’échéance mensuelle d’un remboursement de prêt immobilier, afin de négocier un plan conventionnel de redressement pour réaménager les crédits en cours.

-de négocier un report d’échéance.

-de rééquilibrer le budget de votre ménage, en réduisant par exemple vos dépenses quotidiennes.

-de réduire votre endettement en revendant le bien et en demandant un prêt intercalaire pour en acquérir un autre moins cher.

-de suspendre le prêt auprès du Tribunal d’instance durant une durée maximale de 2 ans, sans frais ni intérêt.

-de faire jouer votre assurance qui est la garantie du prêt immobilier.

-de demander un rachat de crédit ou un lissage de prêt auprès de votre banque.


  
  

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