Le Code civil ne s’embarrasse pas de détails superflus : il exige un état des lieux de sortie lors de la remise des clés d’un bien loué, mais se garde bien d’en préciser le délai exact. Ce flou, loin d’être anodin, ouvre la porte aux disputes et allonge parfois la route vers la restitution du dépôt de garantie.
La loi Alur encadre la marche à suivre, mais la réalité du terrain réserve son lot de variantes, notamment sur la convocation des parties et la gestion des désaccords. Chaque étape, du choix de la date à la signature du document, doit respecter une réglementation pointilleuse. Oublier une formalité ou en sous-estimer la portée, c’est courir le risque d’un bras de fer coûteux au moment du départ.
État des lieux de sortie : en quoi consiste-t-il vraiment et pourquoi est-il si important ?
Réaliser un état des lieux de sortie, c’est bien plus qu’une formalité administrative : il s’agit du dernier acte d’un contrat de bail. Cet examen du logement se déroule en présence du locataire et du propriétaire, ou de leurs représentants. Depuis la loi Alur, la procédure est encadrée : tout doit être mis par écrit, sur papier ou fichier numérique, et signé par chacun. Impossible d’y échapper : cette étape conditionne la restitution du dépôt de garantie.
L’état des lieux sert de point de comparaison entre l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Pour être valable, il doit comporter plusieurs éléments précis, listés ci-dessous :
- la date de réalisation
- l’identité de chaque partie
- l’adresse du logement
- les relevés des compteurs
- une description détaillée pièce par pièce
- la signature de toutes les parties concernées
- la nouvelle adresse du locataire sortant
- la date du tout premier état des lieux (à l’entrée)
- les différences ou évolutions constatées depuis l’entrée
En pratique, c’est le bailleur qui prend l’initiative et organise la visite, parfois avec le soutien d’une agence immobilière. Le locataire, lui, peut se faire représenter. Si jamais aucun état des lieux de sortie n’est dressé, la loi considère que le logement a été rendu en bon état, sauf preuve du contraire. Cette présomption, souvent ignorée, pèse lourd lors du remboursement du dépôt ou d’un conflit.
Le contrat de bail précise généralement comment l’état des lieux doit se dérouler. L’exercice consiste ensuite à comparer avec l’état des lieux d’entrée pour distinguer ce qui relève de l’usure normale de ce qui est la conséquence d’une dégradation. Cette distinction, capitale pour le propriétaire comme pour le locataire, détermine le montant du dépôt restitué.
Quels sont les délais légaux à respecter pour réaliser un état des lieux sortant ?
Pas de chronomètre officiel pour fixer la date de l’état des lieux de sortie. La loi n’impose pas de jour précis, mais la logique veut que le constat s’effectue quand le locataire sortant quitte définitivement les lieux, ou immédiatement après avoir remis les clés. Le calendrier se construit donc d’un commun accord, en général, cette étape a lieu le dernier jour du bail.
La période du préavis est le moment clé pour organiser ce rendez-vous. Le propriétaire propose des créneaux, le locataire peut demander une date adaptée à ses obligations. Il n’existe pas de délai minimal ou maximal pour réaliser l’état des lieux après avoir quitté l’appartement, tant qu’on peut encore comparer avec la situation d’entrée.
Si le dialogue ne suffit pas à fixer un rendez-vous, il reste la solution formelle : faire appel à un commissaire de justice. Ce professionnel doit notifier les deux parties au moins sept jours avant sa venue. Le locataire n’a pas l’obligation d’être présent, mais son absence n’est jamais anodine : pour défendre ses intérêts, mieux vaut être là.
Le versement du dépôt de garantie dépend alors du respect du calendrier et des règles du jeu. En l’absence de dégâts, la restitution se fait sous un mois, mais s’il y a des réparations, le délai passe à deux mois. Si le constat intervient après la fin du bail, le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation pour le temps supplémentaire.
Modèles, astuces et checklists : réussir son état des lieux de sortie sans stress
Préparer un état des lieux de sortie ne s’improvise pas. La loi Alur recommande d’utiliser un modèle type d’état des lieux, qu’il soit imprimé ou électronique. Ce document normalisé structure la visite et réduit les risques de contestation. Gardez à portée de main la version d’entrée pour comparer chaque pièce, chaque équipement.
Avant le rendez-vous, prenez le temps de faire le tour du logement : propreté, réparations à la charge du locataire, fonctionnement des installations. Si des travaux de remise en état s’imposent, ils incombent au locataire, sauf si l’usure ou la vétusté sont en cause. Une trace d’humidité sur un vieux mur ne se juge pas comme une brûlure de fer à repasser sur la moquette.
Check-list pour limiter les surprises
Voici les points à vérifier pour aborder l’état des lieux de sortie avec sérénité :
- Avoir sous la main le modèle type d’état des lieux
- Préparer les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
- Examiner l’état des clés et des serrures
- Inspecter murs, sols, plafonds, fenêtres, sanitaires, appareils électroménagers
- Consigner chaque dégradation ou anomalie, même mineure
Si un conflit survient, le passage devant un commissaire de justice s’impose, avec partage des frais. Si la discussion tourne court après l’état des lieux, le recours au conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation est possible. Dernier recours : le tribunal. La qualité et la précision du constat influenceront alors la décision sur le sort du dépôt de garantie.
