L’amortissement du mobilier peut dépasser la valeur d’achat initiale, sous certaines conditions, en LMNP. Les intérêts d’emprunt restent déductibles même si l’emprunt finance à la fois le bien et des travaux. Certains frais de gestion, souvent ignorés, sont pleinement admis en déduction, tandis que d’autres, comme les charges de copropriété non récupérables, nécessitent un traitement particulier.
Le régime réel simplifié offre davantage de possibilités de déduction que le micro-BIC, mais implique une tenue rigoureuse de la comptabilité. L’arbitrage entre LMNP et LMP dépend de seuils de recettes et du statut fiscal du bailleur, influençant directement le calcul des charges admises.
Ce que recouvrent vraiment les charges déductibles en LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) ne se limite pas à quelques factures de réparations ou à de la peinture fraîche sur les murs. Derrière cette activité, le jeu des charges déductibles se révèle bien plus vaste et technique qu’il n’y paraît. Opter pour le régime réel, c’est s’ouvrir à un éventail de déductions, à condition de ne rien laisser au hasard côté comptabilité.
Les charges déductibles en LMNP couvrent plusieurs grandes familles de dépenses, toutes liées directement à l’activité de location meublée :
- Intérêts d’emprunt : ils concernent l’ensemble du capital emprunté, que ce soit pour l’achat du bien ou pour financer des travaux.
- Assurances : cela inclut l’assurance propriétaire non occupant (PNO), la garantie loyers impayés ou encore la multirisque habitation.
- Frais de gestion : honoraires versés à une agence, rémunération du comptable, charges de syndic pour la copropriété.
- Taxes : la contribution foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière (hors ordures ménagères) font partie de la liste.
Grâce au régime réel, l’amortissement des biens prend tout son sens. Mobilier, électroménager, mais aussi le bien immobilier lui-même : vous pouvez répartir ces dépenses sur plusieurs années, calquées sur leur durée d’utilisation estimée, cinq à dix ans pour le mobilier, vingt à trente ans pour la pierre. À cela s’ajoutent les frais de notaire, les coûts de constitution de dossier, toutes les dépenses d’entretien ou de réparation, dès lors qu’elles servent l’intérêt locatif.
Adopter la déclaration LMNP au régime réel simplifié, c’est accepter une discipline sans faille : registre des achats, justification des dépenses, distinction précise entre ce qui se déduit immédiatement et ce qui s’amortit dans le temps. Cette organisation n’a rien d’accessoire : bien pilotée, elle permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs et d’éviter bien des déconvenues lors d’un contrôle.
Quelles dépenses pouvez-vous déduire concrètement de vos revenus locatifs ?
Gérer un bien sous LMNP au régime réel, c’est entrer dans le détail de chaque euro dépensé. La nature des dépenses déductibles influe directement sur la rentabilité de l’opération, et sur la part des loyers qui finiront réellement dans votre poche.
Certains postes reviennent systématiquement dans les calculs. Les intérêts d’emprunt, qu’ils financent l’achat ou des travaux, tiennent une place à part. Les frais de gestion locative, honoraires d’agence, rémunération du comptable, dépenses de syndic, s’ajoutent sans discussion. Côté assurances, la PNO et la garantie loyers impayés sont admises. Les taxes, telles que la CFE et la taxe foncière (hors ordures ménagères), viennent compléter le tableau.
Pour ce qui concerne les travaux, il convient d’être précis : seules les interventions de réparation, d’entretien courant ou de rénovation simple entrent dans la catégorie des charges déductibles. Les améliorations, elles, nécessitent le plus souvent d’être amorties sur plusieurs années.
Voici quelques exemples de dépenses courantes que vous pouvez retenir :
- Entretien régulier : refaire une peinture, réparer une fuite, remplacer un appareil défectueux.
- Honoraires liés à la déclaration fiscale et à l’établissement de la liasse BIC.
- Frais de notaire et dépenses lors de l’acquisition, à intégrer dans l’amortissable.
Pour le mobilier et les équipements (lave-linge, four, literie), la règle, c’est l’amortissement. Chaque achat est ventilé, justifié, et suivi dans le temps. Tenir une comptabilité claire, conserver rigoureusement les factures : le régime réel ne laisse pas place à l’approximation. La cohérence de l’ensemble, la traçabilité des opérations et l’adéquation avec la réalité du bien loué forment le socle d’une gestion conforme et performante.
LMNP ou LMP : quelles différences sur la fiscalité des charges ?
Le choix entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) ne se résume pas à une simple case à cocher. Les deux statuts relèvent du régime BIC, mais les règles du jeu changent dès qu’il s’agit de charges, de déficits ou de plus-values.
Le régime réel s’applique aux deux et permet l’amortissement du mobilier, la déduction des intérêts d’emprunt, la prise en compte des frais de gestion, des charges de copropriété. Jusque-là, rien ne distingue vraiment les deux options. Mais la différence se creuse rapidement sur la question du traitement des déficits et lors de la revente.
En LMNP, un déficit (quand vos charges dépassent les loyers) ne s’impute que sur les revenus issus de la même activité, sans possibilité de l’étendre au reste des revenus du foyer. Ce déficit non reportable d’une année sur l’autre (hors amortissement) disparaît si vous n’avez pas suffisamment de recettes. À l’inverse, le LMP permet d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, ce qui change la donne pour les bailleurs qui supportent de lourdes charges.
La gestion de la plus-value à la revente varie également : le LMNP dépend du régime des particuliers, alors que le LMP bascule vers des règles professionnelles, avec parfois des exonérations sous conditions. Quant à la CFE, elle s’applique indifféremment aux deux statuts dès que l’activité de location meublée génère des recettes.
Ce choix de statut n’est donc jamais anodin. Il pèse sur la stratégie fiscale, sur la capacité à amortir, sur la manière de piloter les charges. La location meublée, loin d’être une mécanique automatique, se joue sur le terrain du détail et de la maîtrise. Reste à savoir si vous êtes prêt à pousser la porte de cette gestion exigeante ou à confier le volant à un professionnel.
